คอนโดไม่ตรงกับสัญญา จะซื้อจะขายหรือไม่ตรงกับโฆษณาทำอย่างไร เราเชื่อว่าปัญหาประการหนึ่งที่ผู้อ่านอาจเคยได้ยินหรือประสบมาบ้างเมื่อซื้อและขายคอนโดมิเนียมก็คือ ยูนิตที่ซื้อหลังจากตรวจสอบเอกสารสิทธิ์จากกรมที่ดินแล้วไม่ตรงกับสัญญาซื้อขายหรือการโฆษณา ในบทความนี้เราจะศึกษาเรื่องนี้
เนื้อที่ห้องไม่ตรงกับสัญญาจะซื้อจะขาย
กรณีแรกที่เราอาจเจอถึงแม้โอกาสจะน้อยก็คือพื้นที่คอนโดตามใบรับรองกรรมสิทธิ์คอนโดไม่ตรงกับสัญญาซื้อขาย ในกรณีนี้ มาตรา 466 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติไว้ดังนี้
มาตรา 466 ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้าได้กำหนดพื้นที่ทั้งหมดแล้วและผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินในราคาต่ำกว่าหรือมากกว่าที่สัญญาไว้ ผู้ซื้ออาจปฏิเสธหรือยอมรับและใช้ราคาตามที่เขาเลือกก็ได้
นอกจากนี้ หากมีข้อบกพร่องหรือส่วนเกินเกินร้อยละ 5 ของพื้นที่ทั้งหมดที่กำหนด ผู้ซื้อต้องยอมรับและชำระราคาตามที่กำหนด
อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้ออาจยกเลิกสัญญาได้หากมีปริมาณไม่เพียงพอหรือเกิน ซึ่งหากผู้ซื้อทราบล่วงหน้าก็จะไม่ทำสัญญา” บทบัญญัติทางกฎหมายดังกล่าวข้างต้นสามารถสรุปได้ง่ายๆ ว่า หากพื้นที่ที่ส่งมอบน้อยกว่าหรือมากกว่า 5 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ทั้งหมด ผู้ซื้อไม่สามารถยกเลิกสัญญาได้ แต่หากมากกว่านั้นหรือถึงจุดที่รู้ล่วงหน้าก็ไม่ซื้อ ในกรณีนี้ผู้ซื้อยกเลิกสัญญา และสามารถขอคืนเงินที่ชำระไปแล้วได้ เพื่อให้พื้นที่นำมาพิจารณาในการคำนวณจำนวนเงินที่ขาดหายหรือเกินนั้น คำสั่งศาลฎีกา 4495/1997 ได้กำหนดหลักการว่าจะต้องรวมพื้นที่ระเบียงด้วย เพราะพื้นที่ระเบียงถือเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคล มันยังเป็นส่วนหนึ่งของแพ็คเกจ
ห้องชุด/พื้นที่ส่วนกลาง/สาธารณูปโภคไม่ตรงกับสัญญาจะซื้อจะขาย หรือไม่ตรงกับโฆษณา
กรณีที่ 1 : สินค้าที่ได้รับไม่ตรงกับสัญญาซื้อขาย ไม่ว่าจะเป็นส่วนหนึ่งของอพาร์ทเมนท์หรือพื้นที่ส่วนกลางและอุปกรณ์ ถือเป็นการผิดสัญญาของผู้ขาย ผู้ซื้อมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหาย หรือหากการละเมิดสัญญามีสาระสำคัญจริงๆ สัญญาก็สามารถยกเลิกและขอคืนเงินได้
กรณีที่ 2 : สินค้าที่ได้รับไม่ตรงกับที่โฆษณาไว้ ในที่นี้ พระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 6/1 วรรคสาม ได้กำหนดผลของการโฆษณาอาคารชุดไว้ดังนี้
ข้อ 6/1 ในกรณีที่เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามข้อ 6 ได้ประกาศขายห้องชุดในอาคารชุด เจ้าของต้องเก็บสำเนาข้อความหรือภาพหรือหนังสือโฆษณาส่งเสริมการขายที่ลงโฆษณาต่อสาธารณชนในรูปแบบต่างๆ ไว้ที่สถานที่ประกอบกิจการจนกว่าจะขายห้องชุดหมด และต้องยื่นเอกสารอย่างน้อย 1 ชุด
การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุดให้เป็นไปตามหลักฐานและรายละเอียดที่กำหนดในข้อ 6 โดยข้อความหรือภาพที่ลงโฆษณาต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่ยื่นพร้อมใบสมัคร และต้องแสดงรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์สินทั่วไปอื่นๆ นอกจากที่กำหนดไว้ในมาตรา 15 ให้ชัดเจน
พิจารณาข้อความหรือรูปภาพเป็นการโฆษณา หรือหนังสือเชิญเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดแล้วแต่กรณี หากข้อความหรือภาพใดมีความหมายที่ขัดแย้งหรือขัดแย้งกับข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด “ตีความในลักษณะที่เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อหรือผู้ซื้อคอนโด”
กฎหมายดังกล่าวข้างต้นกำหนดให้การโฆษณาหรือจดหมายเชิญถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา หากการส่งมอบคอนโดมิเนียมหรือทรัพย์สินส่วนกลางหรือสิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะไม่เป็นไปตามที่โฆษณาหรือใบสมัคร ถือเป็นการผิดสัญญา ให้ผู้ซื้อมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายหรือยกเลิกสัญญาได้
